Habitatge: Tot el que ncessites saber sobre el lloguer

Bona nit. Passam ara a xerrar d'habitatge. Com ja sabeu, tenim una secció en la qual xerrem dels temes relacionats amb l'habitatge que poden interessar tota la ciutadania. Avui amb nosaltres tornam a tenir el Jordi Martínez, que és tècnic de ProUrsa, i tenim com a novetat la Sara Hernández, que és advocada de ProUrsa. Bon dia als dos. Bon dia. Bon dia. Avui xerrarem del contracte de lloguer, veritat? Això mateix. Jo volia començar a preguntar a vos que quins són els elements imprescindibles que ha de contenir qualsevol contracte de lloguer, perquè de vegades tenim alguns contractes un poc locos on s'inclueixen coses que no haurien o no es posen coses que sí que haurien d'haver-hi. El contracte de lloguer, com a elements essencials, en principi haurà de tenir, per una banda, la identitat dels contractants, com són el propietari i el llogater, nom, cognom, DNI o NIE, d'altra banda, la identificació de la finca que s'està llogant, la durada del contracte i la data d'inici. En aquest cas, hem de tenir en compte que amb la normativa actual, si el lloguer és una persona física, el contracte ha de tenir com a mínim 5 anys, i si és una persona jurídica, 7 anys. Després, la renda i la forma de pagament. La renda, en aquest cas, és un element essencial del contracte. Sense renda, no tenim un contracte de lloguer. Podem tenir un altre tipus de contracte, però no seria un contracte de lloguer. i per últim la fiança. I després de documents que s'han d'incorporar al contracte de lloguer, tindríem la seda de l'habitabilitat, que és un document administratiu que ens acredita que l'habitatge compleix amb les condicions mínimes d'habitabilitat, i el certificat d'eficiència energètica, que és obligatori des de juny del 2013 i que llavors també verifica que té una determinada qualificació energètica a l'edifici segons la normativa vigent. La cèdula d'habitabilitat i el certificat d'eficiència energètica ha d'estar a tots els contractes o és una exigència específica de Rubí o és per tot? És per tots els contractes, en aquest cas el certificat d'eficiència és obligatori des de juny del 2013, abans no era obligatori. Quins terminis hi ha per posar les finances? Perquè de vegades també són desorbitats, es posen finances de 5 mesos i de 4 mesos. En principi la fiança obligatòria que estableix la llei és d'una mensualitat. sí que es pot pactar, per acord entre les parts, que hi hagi, a banda d'aquesta fiança, garanties adicionals, que són una mica disponibles entre les parts. Però el que és la fiança com a tal que obliga a la llei és d'un mes, d'una mensualitat. I es poden fer pròrrogues, veritat? Sí, el contracte de lloguer es pot pactar d'un any, per exemple, però llavors s'haurà d'anar prorrogant obligatòriament fins als 5 anys en cas de persona física, fins als 7 en cas del lloguer persona jurídica, i un cop finalitzat aquest termini del contracte es pot prorrogar si cap de les parts decideix que no vol continuar amb el contracte. i ho comunica a l'altra part, si no es comunica, doncs es pot anar prorrogant per tres anys consecutius. Però també el propietari pot rebutjar aquesta pròrroga? Només la pot rebutjar en casos taxats, és a dir, abans d'aquests cinc anys, si és persona física, només podrà desistir del contracte per un motiu justificat, que és que necessita aquest habitatge per fer-ne ús ell o alguna persona de la seva família, I en aquest cas ha de justificar, ha de notificar-ho per escrit i ha de justificar quina és la causa de la necessitat de l'habitatge. I aquesta previsió necessàriament ha d'estar pactada al contracte. Si no s'ha pactat prèviament amb el contracte no es podrà fer valer. O sigui, si el contracte no posa això, tu no pots dir-li, no te'l prorrog, en el cas que siguis propietari. Exacte. Quin és l'índex de... És que l'altre dia mirava índex de referències i que no acabava d'entendre molt bé i volia preguntar-vos a veure si ens podíeu explicar quin és l'índex de referència del preu del lloguer i com es relaciona amb l'IPC. A veure, l'índex del preu del lloguer és el que estableix ara des de... Ara hem de recordar per això que ara el que està vigent és l'índex del preu del lloguer estatal, perquè fins fa un temps hi havia un índex de referència del preu del lloguer que era de la Generalitat de Catalunya, I a l'índex del preu del lloguer el que estableix és el rang en el qual un immoble pot ser llogat, és a dir, el mínim i el màxim en què un immoble pot ser llogat. Això es té en consideració aquí ara mateix en poblacions que tenen el mercat tensionat, entre els quals està Rubí, i per calcular-lo el que es fa és, es calcula a partir de les característiques de l'immoble, és a dir, la mida... si té el número d'estances, l'antiguitat, el certificat energètic que explicava la Sara, i també si té altres aspectes com pot ser aparcament o ascensor. I, per últim, el que es fa és buscar quin nombre d'immobles de les mateixes característiques existeixen amb un radi més o menys proper a aquell immoble i a partir d'aquí, de les dades que surten dels preus d'aquests immobles, de les característiques, es marca el preu en el qual es pot llogar aquell immoble. En relació a l'IPC, el que estem parlant ara mateix és que el que es diu és quan es pot augmentar el preu del lloguer a cada anualitat. Ara mateix existeixen dues vies, que és l'IPC pur i dur, que són pels contractes, em sembla, que es van signar abans que entrés en vigor aquesta nova normativa, i una altra, que és el nou índex que utilitza l'estat espanyol, que és variable cada mes, has de mirar cada mes, quan arriba el teu any de contracte. A veure... I a partir d'aquí es mira... Aquest mes és l'1,8 o aquest mes és el 2,4. Doncs a tu et poden pujar el 2,4. Perquè són limitacions que s'han posat perquè, sobretot a partir del moment de la... de la guerra d'Ucraïna, que l'IPC, recordem, va pujar uns nivells, unes cotes molt elevades, i clar, llogaters es trobaven amb pujades de lloguer d'un 9, d'un 10%, que clar, i a partir d'aquest moment l'Estat va marcar uns topalls, que eren del 2 i el 3%, depenent de l'any, i a partir d'ara hi ha aquest nou índex, que s'ha d'anar mirant més a més per saber quin és l'augment que et poden fer. És possible que un propietari imposi noves despeses o càrregues que no estaven al contracte? No, les despeses que es poden traslladar a l'arrendetari han de ser les que estiguin pactades al contracte. Sí que és veritat que es poden disposar algunes despeses, com per exemple les despeses generals de l'edifici de comunitat de propietaris i demés. Això sí que es pot pactar que ho traslladi a l'arrendetari, però hi ha despeses, com és el cas de la conservació de l'habitatge, que no es poden traslladar a l'arrendetari per llei. I ara mateix es troben ja un problema, una situació que és la nova taxa de residus comarcal. Clar, hi ha molta gent que pagava les taxes d'escombraries. I ara molta gent ve assessorant o preguntant assessorament de... És que em volen cobrar aquesta taxa? I aquesta taxa no està reflectida en el contracte. Clar, de moment no està clar si l'ha de pagar el propietari o el llogater, perquè en el moment en què es va signar aquell contracte no existia aquesta taxa. Per tant, encara hi ha una situació una mica d'un impàs. Però si no està en el contracte, el llogater no ha de pagar res. Anem a fer, no un joc, però una miqueta de cas pràctic perquè la gent ho acabi d'entendre millor. A veure, per exemple, un inquilí que vol fer una reforma menor, ho pot fer legalment? Quins passos ha de fer? Clar, per qualsevol modificació que s'hagi de fer l'habitatge, l'arrendatari ha de demanar autorització al llogater. I en cas que el llogader ho autoritzi, es podrà fer aquesta modificació. El cas és que un cop finalitzi el contracte, l'arrendatari no tindrà dret a ser rescabalat per aquesta despesa que ha fet l'habitatge, sinó que quedarà en benefici del propietari un cop finalitzat el contracte. I això sigui el que sigui? Per exemple, pintar, que no és res? Això també... No, en aquest cas no es requereix de l'autorització de l'arrendador. Serien modificacions que comportin una obra, una modificació de l'habitatge. Com podria ser un exemple, la instal·lació d'un aire acondicionat. Què passa si l'inquilí no paga la renda durant uns mesos i quin és el procés legal que pot emprendre el propietari? Doncs en cas d'impagament de la renda hi ha un procediment judicial que és específic que és un judici verbal de desnonament per mancar de pagament llavors l'arrendatari haurà de presentar una demanda judicial al jutjat reclamant les rendes que el llogat ha deixat de pagar i podrà demanar el desonament de l'habitatge. És a dir, que el jutjat finalitzi el contracte per impagament de la renda i faci que el llogatet hagi de marxar de l'habitatge. Abans xerràvem de pròrrogues. Què passaria si quan acaba el contracte les parts no se posen d'acord? Un diu que vol seguir, l'altre diu que no. Què passa? Un cop finalitzat el termini del contracte, i les pròrrogues que hi ha establertes en cas que cap de les parts decideixi que no vol continuar. En el moment en què una de les parts no vol continuar ho ha de comunicar a l'altra part. En el cas de l'arrendatari ho ha de comunicar amb dos mesos d'antelació i en el cas del propietari ho ha de comunicar amb quatre mesos d'antelació. I llavors en aquest cas, si per exemple el propietari ho comunica però l'arrendatari no marxa, hi ha un altre procediment judicial de desnonament que en aquest cas, en comptes de ser per falta de pagament, seria per finalització del termini. I si un propietari diu que vol recuperar l'immoble per necessitat propi, que abans ens explicaves que era si ho necessitava ell o algú de la seva familii, Quins requisits ha de complir per fer-ho i quins són els terminis que s'han de respectar? Doncs el mateix, ha de comunicar-ho per escrit i en la seva comunicació ha d'incorporar la informació sobre la causa d'aquesta recuperació de l'habitatge, si és per fer-ne ús a ell o per fer-ne ús a algun familiar en primer grau. de consanguinitat, i és el que comentava abans, aquesta previsió ha d'estar inclòs al contracte i ha de previar una notificació en dos mesos d'antelació. Quins consells donaríeu ja per acabar a qui vulgui signar un contracte de lloguer per primera vegada? sobretot que llegeixi molt bé les clàusules, que llegeixi molt bé el contracte, que sàpiga, perquè el que ens trobem, almenys en el cas de l'assassonament, a vegades és de gent que ve i amb un desconeixement del que succeeix. Ara mateix ens trobem molts casos de gent que ve a dir que ha rebut el burufax, que li demanen això, recuperació de l'immoble, per ús d'un familiar o del propietari. Ai, jo no ho sabia, això. Doncs miri la clàusula número 3 del contracte, miris això, el punt número tal, aquí ho posa clarament. Ostres, doncs jo... Jo, primer de tot, el que seria és informar-nos tot, llegir bé el contracte, i informar-nos de quins són els nostres drets i els nostres deures, tant com a propietari que com a llogater, perquè al final, a vegades, signem coses... o bé per necessitat o perquè ens fa molta il·lusió, però després ens adonem que ens signen coses de les quals teníem un cert desconeixement i ens afecten. Per tant, jo crec que el més important és assessorar-se, conèixer què signes i a partir d'aquí saber realment el que signes. I per assessorar-se poden venir perfectament a Progursa, veritat? Això mateix, a Progursa tenim el servei d'assessorament, qualsevol ciutadà que vulgui pot venir o trucar a Progursa, demana assessorament, el nostre horari d'atenció és de dilluns a divendres de 9 a 2 i a partir de la setmana vinent tornem a obrir les tardes dels dilluns de 4 a 2.45 i allà demana hora i qualsevol dels tècnics que li pertoqui fer farà l'assessorament pertinent. Molt bé, Jordi i Sara, moltíssimes gràcies per donar-nos tota aquesta informació que de ben segur serà molt útil pels ciutadans. A vosaltres. Gràcies.